El Código Civil Federal distingue entre arrendamiento y prescripción, por lo que rentar un inmueble no genera derechos de propiedad.

México (Marcrix Noticias)-La posibilidad de que una persona se convierta en propietaria de una vivienda por haberla rentado durante más de 10 años es una duda frecuente entre inquilinos en México. La legislación civil federal regula de manera diferenciada el arrendamiento y la adquisición de la propiedad por el paso del tiempo, a través de disposiciones específicas del Código Civil Federal.

El artículo 2397 del Código Civil Federal define el arrendamiento como el contrato por el cual una de las partes concede a la otra el uso o goce temporal de una cosa, a cambio de un precio cierto. Esta definición establece que el arrendatario adquiere únicamente un derecho de uso temporal y no la propiedad del inmueble.

En el caso de viviendas, el artículo 2398 señala que el arrendamiento de fincas destinadas a habitación no puede exceder de 10 años. Este precepto regula exclusivamente la duración máxima del contrato y no contiene disposiciones sobre transmisión de dominio o adquisición de la propiedad por parte del inquilino.

El límite legal de 10 años en la renta de una vivienda

El límite de 10 años previsto en el artículo 2398 del Código Civil Federal ha sido interpretado de forma errónea como una vía para adquirir la propiedad de un inmueble. Sin embargo, la norma se refiere únicamente a la vigencia del contrato de arrendamiento.

Al concluir ese plazo, la relación contractual puede terminar o renovarse mediante un nuevo acuerdo entre las partes. En ningún caso, el cumplimiento del plazo máximo transforma la naturaleza jurídica del arrendamiento ni modifica la calidad del arrendatario.

Los contratos de renta, los comprobantes de pago y otros documentos relacionados con la relación contractual suelen acreditar que la ocupación del inmueble se dio con reconocimiento expreso de la propiedad ajena.

La prescripción positiva y sus requisitos legales

La figura jurídica relacionada con la adquisición de bienes por el paso del tiempo es la prescripción positiva, regulada en los artículos 1151 a 1157 del Código Civil Federal.

El artículo 1151 establece que la posesión necesaria para prescribir debe ser en concepto de propietario, pacífica, continua y pública. La ausencia de cualquiera de estos elementos impide que se configure la prescripción adquisitiva.

En cuanto a los plazos, el artículo 1152 dispone que los bienes inmuebles se prescriben en cinco años cuando se poseen en concepto de propietario, de buena fe, pacífica, continua y públicamente, y en diez años cuando se poseen en concepto de propietario aun sin buena fe.

La ley también establece que la prescripción no opera de forma automática. El artículo 1156 señala que quien considere haber prescrito un bien debe promover juicio contra quien aparezca como propietario, y el artículo 1157 dispone que la sentencia ejecutoria que declare la prescripción debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad para que produzca efectos legales.

Por qué el arrendamiento no permite prescribir un inmueble

Uno de los elementos centrales de la prescripción positiva es que la posesión se ejerza en concepto de propietario. El Código Civil Federal distingue este tipo de posesión de aquella que deriva de un derecho concedido por otra persona.

El artículo 790 establece que la posesión puede ser originaria o derivada. La posesión derivada es aquella que se ejerce en virtud de un derecho transmitido por quien tiene la posesión originaria.

En ese contexto, el artículo 1153 señala que quien posee un bien en virtud de un título que reconoce dominio ajeno no puede prescribir. El contrato de arrendamiento constituye un título que reconoce la propiedad de otra persona, por lo que la ocupación del inmueble se mantiene como posesión derivada.

Criterios judiciales sobre la renta y la posesión

La Suprema Corte de Justicia de la Nación ha sostenido que la posesión derivada de una relación contractual, como el arrendamiento, no cumple con el requisito de ejercerse en concepto de propietario.

En resoluciones relacionadas con juicios de prescripción adquisitiva, el máximo tribunal ha señalado que resulta indispensable analizar la causa generadora de la posesión. Cuando esta tiene origen en un contrato de renta, la ocupación del inmueble se vincula al uso temporal y no a un ejercicio de dominio.

El efecto legal de rentar durante muchos años

Rentar una vivienda por un periodo prolongado no modifica la naturaleza jurídica de la relación entre arrendador y arrendatario. Mientras exista un contrato de arrendamiento, expreso o tácito, la ocupación del inmueble se mantiene dentro del marco del uso temporal regulado por la ley.

La legislación civil federal establece de forma expresa que la adquisición de un inmueble por prescripción positiva requiere una posesión distinta a la del arrendamiento, además del cumplimiento de plazos y de una resolución judicial inscrita en el registro correspondiente.